We use cookies to keep this site working (essential), to understand how it is used (analytics), and — only with your permission — for marketing and functional preferences. See our privacy policy.
Vastgoed kopen in het buitenland: een due diligence checklist — Onora Capital | Onora Capital
Praktijk
Vastgoed kopen in het buitenland: een due diligence checklist
Onora Capital Editorial·5 mei 2026·3 min lezen
Share
Vastgoed kopen in het buitenland is in de basis niet ingewikkelder dan een aankoop in Nederland — maar de stappen verschillen, en de gevolgen van een onvolledige due diligence kunnen aanzienlijk zijn. Onderstaande checklist is een neutraal overzicht van de onderzoeksgebieden die professionele kopers gebruikelijk afgaan, gebaseerd op de standaarden van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de praktijk van het Nederlandse notariaat.
1. Juridische due diligence
Eigendomsverificatie. Controleer wie de juridisch eigenaar is via het lokale kadaster (in Spanje: Registro de la Propiedad; in Portugal: Conservatória do Registo Predial; in Griekenland: Κτηματολόγιο). Een actueel uittreksel — uitgegeven binnen 30 dagen voor de transactie — toont eigendom, hypotheken en eventuele beslagen.
Bestemming en vergunningen. Verifieer dat het vastgoed conform de bestemming wordt gebruikt en dat alle bouwvergunningen (licença de utilização in Portugal; licencia de primera ocupación in Spanje) aanwezig en geldig zijn. Onvergund opgebouwde delen kunnen tot afbraakopdrachten leiden, ongeacht goede trouw van de koper.
Volledige titelketen. Vraag de titelketen op over minstens de afgelopen 20 jaar. In sommige Zuid-Europese markten is fragmentatie van eigendom door erfopvolging gebruikelijk; alle erfgenamen moeten meewerken aan de overdracht.
Belastingschulden op het object. Lokale onroerendezaakbelasting (IBI, IMI, ENFIA, Taxe foncière) blijft soms verbonden aan het object, niet aan de eigenaar. Onbetaalde aanslagen kunnen op de nieuwe eigenaar overgaan.
VvE-bijdragen. Bij appartementen: vraag de afgelopen drie jaar aan beheersvergaderingen op. Een achterstand van de verkopende eigenaar kan betekenen dat het pand financieel onder druk staat — of dat groot onderhoud aanstaande is.
Renovatieverplichtingen. Sommige steden — waaronder Lissabon, Athene en Barcelona — hebben verplichte energie- of seismische renovaties aangekondigd voor specifieke bouwjaren. De resterende verplichtingen rusten op de eigenaar.
3. Fiscale due diligence
Belastingverdrag tussen Nederland en het bestemmingsland.Bilaterale belastingverdragen bepalen welk land mag heffen over verhuurinkomsten en vermogen. Nederland verleent doorgaans vrijstelling via de proportionele aftrekmethode in box 3.
Lokale heffingen. Overdrachtsbelasting (in vele EU-landen 5–10 %), zegelrechten en notariskosten bedragen samen vaak 8–15 procent van de transactieprijs. Reken deze nooit als incidentele kosten; ze zijn structureel onderdeel van de investeringsbasis.
Verhuurregime. In landen met een groeiende toeristische verhuursector zijn aanvullende lokale registraties verplicht. Lissabon, Athene en delen van Spanje hanteren registratiesystemen voor vakantieverhuur waarvan de regels jaarlijks wijzigen.
4. Technische due diligence
Bouwkundige inspectie. Schakel een lokale, onafhankelijke bouwkundig adviseur in (vergelijkbaar met een NEN 2767-conditiemeting). Dit is in veel landen niet wettelijk vereist maar wel marktstandaard voor professionele kopers.
Energieprestatie. Een geldig energielabel is in alle EU-landen verplicht bij verkoop. De Europese richtlijn EPBD stelt sinds 2024 minimumeisen voor verhuurd vastgoed.
Veranderende klimaatrisico's. Voor kustobjecten wordt het zeespiegelrisico relevant. Zuid-Europese gebieden worden door de Europese Milieu Agentschap (EEA) op klimaatkaarten ingedeeld; controleer of het object in een gevoelige zone ligt.
5. Compliance en herkomst van middelen
AML / Wwft. Notarissen, advocaten en banken in EU-lidstaten zijn sinds de aangescherpte AML-richtlijnen (AMLD6, geïmplementeerd 2024–2025) verplicht de herkomst van middelen vast te stellen. Houd documentatie gereed: bankafschriften, verkoopovereenkomsten van eerdere woningen, aandelen- of erfdocumenten.
Sanctielijsten. EU-banken controleren tegen EU-sanctielijsten bij internationale transacties. Voor reguliere kopers irrelevant, maar voor zakelijke structuren met buitenlandse aandeelhouders een aandachtspunt.
Checklist samengevat
Categorie
Wat
Bron
Juridisch
Kadaster-uittreksel <30 dagen
Lokaal kadaster
Juridisch
Bestemming + alle vergunningen
Gemeente + notaris
Financieel
Geen belastingschulden op object
Belastingdienst lokaal
Financieel
VvE — 3 jaar notulen
VvE-beheerder
Fiscaal
Belastingverdrag toetsen
Belastingdienst.nl
Technisch
Bouwkundig rapport
Onafhankelijke surveyor
Technisch
Energielabel + EPBD
Notaris
Compliance
AML-documentatie
Lokale bank/notaris
Deze checklist is informatief en niet uitputtend. Elke transactie kent eigen aandachtspunten. Schakel altijd een lokale advocaat of notaris in die in de jurisdictie ervaren is.
