Een huis kopen in Spanje gaat als buitenlander altijd in dezelfde volgorde: een identificatienummer, een bankrekening, een onafhankelijke controle van de woning, een reserveringscontract met aanbetaling, de akte bij de notaris en daarna belasting en inschrijving. Ingewikkeld is het niet, maar de volgorde doet ertoe. En op twee punten werkt het in Spanje heel anders dan je vanuit Nederland gewend bent.
In deze gids lopen we elke stap door, voor bestaande bouw en nieuwbouw, met de kosten waar die wettelijk vastliggen. Belastingtarieven verschillen in Spanje per regio, dus kijk altijd naar de regio waar je koopt.
Stap 1: vraag je NIE aan
Het NIE (número de identidad de extranjero) is het fiscale identificatienummer dat elke buitenlandse koper nodig heeft. Zonder NIE voor iedere koper op de akte tekent de notaris niet.
Je vraagt het aan in Spanje, bij een politiebureau voor vreemdelingenzaken, of via het Spaanse consulaat in Nederland. Je moet een reden voor de aanvraag laten zien. Een reserveringscontract of een bod op een woning volstaat meestal. Via het consulaat kan het weken tot maanden duren. Begin dus op tijd, of geef een advocaat een volmacht om het in Spanje voor je te regelen.
Er zijn twee varianten. Koop je een vakantiewoning of beleggingspand, dan volstaat een NIE voor niet-ingezetenen. Ga je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje wonen, dan heb je de variant voor ingezetenen nodig.
Stap 2: open een Spaanse bankrekening
Voor de aankoop zelf is een Spaanse rekening niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk wil je er een. De Spaanse onroerendgoedbelasting (IBI), de servicekosten van de VvE (comunidad), water en stroom worden bijna altijd via automatische incasso van een Spaanse rekening betaald. Een Spaanse hypotheek kan ook alleen met een Spaanse rekening.
Staat je geld in een andere valuta, bijvoorbeeld bij een Zwitserse of Britse bank, regel dan vroeg hoe je het overmaakt. In ons (Engelstalige) artikel over betalen in een andere valuta staan de opties.
Stap 3: neem een eigen advocaat, want de notaris werkt niet voor jou
Dit is het eerste grote verschil met Nederland. Een Nederlandse notaris onderzoekt de eigendomssituatie en het kadaster voor beide partijen. Een Spaanse notaris bekrachtigt de akte en controleert of die juridisch klopt, maar onderzoekt de woning niet voor de koper en onderhandelt ook niet voor je.
Dat werk doet een onafhankelijke advocaat (abogado) die alleen voor jou werkt, niet voor de verkoper of de makelaar. Het tarief spreek je vrij af, vaak een percentage van de koopsom of een vast bedrag. Advocaten die met internationale kopers werken, vind je via Find your specialist.
Stap 4: laat de woning controleren voordat je iets betaalt
Je advocaat doet deze controles. Weet wat ze inhouden, zodat je naar de uitkomst kunt vragen.
- Nota simple. Een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) met de eigenaar, de omschrijving van de woning en eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten. Iedereen kan dit voor een klein bedrag online opvragen bij het Colegio de Registradores. Het is informatief, geen garantie, dus je advocaat vraagt vlak voor de overdracht een nieuwe op.
- Catastro. De kadastrale gegevens moeten overeenkomen met het register en met de werkelijkheid: perceel, bebouwd oppervlak, bestemming. Aanbouwen of zwembaden die nooit zijn gelegaliseerd, komen vaak voor.
- Schulden op de woning. Achterstallige IBI en VvE-bijdragen kunnen op de nieuwe eigenaar overgaan. Vraag om de laatste IBI-aanslag en een verklaring van de comunidad dat de verkoper bij is met betalen.
- Vergunningen en certificaten. Een energiecertificaat is bij verkoop verplicht. Afhankelijk van de regio ook een bewoonbaarheidsverklaring. Wil je aan toeristen verhuren, controleer dan of er een toeristische licentie is en of die overgaat. De regels verschillen per regio en per gemeente.
- Bij nieuwbouw of off-plan. Controleer de bouwvergunning, en of elke betaling vóór oplevering gedekt is door een bankgarantie of verzekering op jouw naam. In onze (Engelstalige) checklist voor nieuwbouw staat dit uitgebreid.
Een bredere lijst die in elk land werkt, vind je in de due diligence checklist voor kopen in het buitenland (Engelstalig).
Stap 5: reserveer de woning en teken het arras-contract
Zijn de controles in orde, dan tekenen koper en verkoper meestal een onderhands contract met aanbetaling, meestal een contrato de arras. De aanbetaling is vaak 10% van de koopsom. Dat is gewoonte, geen wet, en je kunt erover onderhandelen.
Het tweede grote verschil: de meeste arras-contracten zijn arras penitenciales, op grond van artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Trek jij je terug, dan ben je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt die je het dubbele terug. Er is geen algemene bedenktijd zoals de drie dagen die je in Nederland na het tekenen van de koopakte hebt. De controles uit stap 4 horen dus vóór dit contract, niet erna.
In het contract staat ook de datum waarop de notariële akte uiterlijk getekend wordt, vaak één tot drie maanden later.
Stap 6: teken de akte bij de notaris
Op de overdrachtsdag tekenen koper, verkoper (of hun vertegenwoordigers) en de notaris de escritura de compraventa. Je betaalt het restant, krijgt de sleutels en bent eigenaar.
Een paar praktische punten:
- De betaling moet herleidbaar zijn. De notaris legt in de akte vast hoe de koopsom is betaald. Het geld gaat dus per bankoverschrijving of bankcheque, en je bewaart het bewijs.
- Je hoeft er niet zelf bij te zijn. Veel Nederlandse kopers tekenen via een volmacht. Die laat je in Nederland bij een notaris opmaken en voorzien van een apostille, of je regelt hem bij het Spaanse consulaat.
- Is de verkoper geen Spaans fiscaal inwoner, dan moet de koper 3% van de koopsom inhouden en binnen een maand via formulier 211 afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Gebeurt dat niet, dan blijft de woning zelf daarvoor aansprakelijk. De regel staat op de website van de Agencia Tributaria. In de praktijk houdt je advocaat het bij de betaling in.
Stap 7: betaal de overdrachtsbelasting en laat de woning inschrijven
Na de ondertekening wordt de belasting betaald en de akte op jouw naam ingeschreven in het eigendomsregister. Meestal regelt je advocaat of een gestoría allebei.
Welke belasting je betaalt, hangt van de woning af:
- Bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP), vastgesteld per regio. In Andalusië, waar de Costa del Sol ligt, is het algemene tarief 7%, volgens de regionale belastingdienst. In de regio Valencia, waar de Costa Blanca ligt, is het algemene tarief voor aankopen vanaf 1 juni 2026 verlaagd van 10% naar 9%, op grond van de regionale wet 5/2025 (samenvatting van RSM). Boven € 1 miljoen geldt een hoger tarief.
- Nieuwbouw van een ontwikkelaar: in plaats daarvan 10% btw (IVA) aan de ontwikkelaar, plus zegelbelasting (AJD) op de akte. Ook AJD verschilt per regio: 1,2% in Andalusië en 1,4% in de regio Valencia vanaf 1 juni 2026.
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom in de akte of, als die hoger is, over de officiële referentiewaarde van de woning (valor de referencia). Daarbij komen de notaris- en registerkosten, die wettelijk vastliggen, en het honorarium van je advocaat. In ons overzicht van de kosten bovenop de vraagprijs (Engelstalig) vergelijken we het totaal per land.
Na de aankoop
Een woning in Spanje brengt jaarlijkse kosten mee: IBI, VvE-bijdragen waar die gelden, en een jaarlijkse Spaanse aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. Die aangifte moet ook als je de woning nooit verhuurt. Verhuur je wel, dan worden de huurinkomsten ook in Spanje belast. De details staan in onze gids over Spaanse belastingen voor vastgoedbeleggers (Engelstalig).
Woon je in Nederland, dan telt de Spaanse woning ook mee in je Nederlandse aangifte, in box 3. Hoe de twee landen op elkaar aansluiten en hoe dubbele belasting wordt voorkomen, hangt af van je situatie. Laat dat door een Nederlandse belastingadviseur nakijken.
Golden visa: geen optie meer
Tot 3 april 2025 kon een aankoop van € 500.000 of meer leiden tot een verblijfsvergunning voor kopers van buiten de EU. Die route is gesloten: de Spaanse overheid heeft hem op die datum beëindigd. Aanvragen van daarvoor werden nog volgens de oude regels behandeld. Voor Nederlanders speelde het nooit, want als EU-burger mag je sowieso in Spanje wonen.
In het kort
- Eerst het NIE, want zonder NIE wordt er niets getekend.
- Een eigen advocaat, want de Spaanse notaris werkt niet voor jou.
- Alle controles vóór het arras-contract, want je aanbetaling ben je kwijt als je je terugtrekt.
- Herleidbare betalingen, en 3% inhouden als de verkoper geen inwoner van Spanje is.
- Na de akte de regionale belasting en de inschrijving.
Wil je zien wat er te koop staat? Bekijk woningen in Spanje op Onora. Bij elke woning staan de prijs en de cijfers vooraf, en je neemt rechtstreeks contact op met de verkoper.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 15 oktober 2026.