Ja, als je niet in Portugal woont, betaal je sinds dit jaar meer belasting bij de aankoop van een woning. Sinds een wetsdecreet van 20 mei 2026 betaalt een koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is een vast tarief van 7,5% overdrachtsbelasting (IMT) op een woning, zonder schijven en zonder vrijstellingen. Daar komt 0,8% zegelrecht bij. Zolang je de woning hebt, betaal je jaarlijks gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMI) van 0,3% tot 0,45% van de fiscale waarde, en boven € 600.000 aan totale fiscale waarde een extra heffing (AIMI). Huur van een woning wordt belast tegen 25%, en bij verkoop telt de helft van de winst mee. Hieronder lopen we de belastingen op volgorde langs, met rekenvoorbeelden en de punten waar je kosten hoger uitvallen dan je verwacht.
Bij de aankoop: IMT en zegelrecht
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) is de Portugese overdrachtsbelasting. Je betaalt die over de hoogste van twee waarden: de prijs in de akte of de fiscale waarde van de woning, de valor patrimonial tributário (VPT) (artikel 12 CIMT). Die VPT is ongeveer wat in Nederland de WOZ-waarde is.
Het vaste tarief van 7,5% voor niet-inwoners. Wetsdecreet 97/2026 van 20 mei 2026 heeft een regel aan de IMT-wet toegevoegd: koop je als niet-inwoner een woning, dan is het tarief altijd 7,5% en geldt er geen enkele vrijstelling of verlaging (artikel 17, lid 10 CIMT). De regel geldt niet als je volgens de Portugese inkomstenbelastingwet als fiscaal inwoner telt. Daarnaast zijn er twee manieren om achteraf een deel terug te krijgen:
- je wordt binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal, of
- je verhuurt de woning binnen zes maanden als woonruimte tegen een huur binnen de grenzen van hetzelfde decreet, en dat minstens 36 maanden in de eerste vijf jaar.
In beide gevallen schrapt de belastingdienst op verzoek het verschil tussen de 7,5% en de gewone tarieven. Dat verzoek dien je in binnen zes maanden nadat je inwoner bent geworden of het huurcontract hebt getekend (artikel 17, leden 11 en 12). Het geld gaat bij de overdracht wel eerst van je rekening af. Reken een teruggave dus als mogelijke latere meevaller, niet als korting op de dag zelf.
De gewone tabel, ter vergelijking. Inwoners betalen oplopende tarieven. In 2026 betaalt een tweede woning of beleggingswoning (tabel c) 1% tot € 106.346, daarna schijven van 2%, 5%, 7% en 8%, één tarief van 6% tussen € 633.931 en € 1.150.853 en één tarief van 7,5% daarboven. Voor een eigen hoofdverblijf (tabel a) betaal je niets tot € 106.346, met hetzelfde patroon en het vaste tarief van 6% vanaf € 660.982. Kopers uit een belastingparadijs op de Portugese lijst, en bedrijven die daarvandaan worden gecontroleerd, betalen 10% (artikel 17, lid 4).
Zegelrecht (Imposto do Selo) komt daar met 0,8% bovenop, over dezelfde waarde als de IMT (Tabela Geral do Imposto do Selo, post 1.1). Sluit je een Portugese hypotheek van vijf jaar of langer af, dan betaal je ook 0,6% zegelrecht over het leenbedrag (post 17.1.3).
Wanneer je betaalt. De IMT wordt vastgesteld voordat de akte getekend wordt (artikel 22 CIMT) en moet dezelfde dag of binnen 30 dagen betaald zijn, anders vervalt de aanslag (artikel 36). In de praktijk tekent de notaris niet zonder betaalbewijs. Je hebt daarvoor een Portugees fiscaal nummer (NIF) nodig.
Rekenvoorbeeld (eigen berekening met de tarieven hierboven). Een appartement van € 300.000, prijs hoger dan de VPT:
| Koper | IMT | Zegelrecht | Totaal belasting |
|---|---|---|---|
| Niet-inwoner, zoals de meeste Nederlanders | € 22.500 (7,5%) | € 2.400 | € 24.900 |
| Inwoner, tweede woning (tabel c) | € 11.605 | € 2.400 | € 14.005 |
| Inwoner, eigen hoofdverblijf (tabel a) | € 10.542 | € 2.400 | € 12.942 |
Bij een villa van € 700.000 is het verschil in procenten kleiner: als niet-inwoner betaal je € 52.500 IMT, een inwoner die een tweede woning koopt betaalt het vaste tarief van 6%, € 42.000. Het zegelrecht is in beide gevallen € 5.600. Boven € 1.150.853 betaalt iedereen 7,5%, dus de nieuwe regel maakt vooral goedkopere woningen duurder.
Ter vergelijking: koop je in Nederland een woning die niet je hoofdverblijf wordt, dan betaal je sinds 2026 8% overdrachtsbelasting (Belastingdienst). Portugal zit met 7,5% plus 0,8% dus in dezelfde orde van grootte.
Notaris, kadaster en advocaat komen er nog bij. Dat zijn geen belastingen; ons artikel over kosten bovenop de vraagprijs (Engelstalig) zet ze op een rij.
Zolang je de woning hebt: IMI en AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) is de jaarlijkse gemeentelijke belasting op onroerend goed, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB. Voor woningen en andere stedelijke panden is het tarief 0,3% tot 0,45% van de VPT; elke gemeente kiest jaarlijks haar eigen tarief binnen die marge. Landbouwgrond betaalt 0,8% (artikel 112 CIMI). Staat een pand langer dan een jaar leeg of is het een ruïne, dan wordt het tarief verdrievoudigd. Gemeenten mogen het tarief ook verhogen voor verwaarloosde panden en verlagen voor verhuurde woningen in bepaalde gebieden. Eigenaren uit een belastingparadijs op de Portugese lijst betalen 7,5%.
De aanslag gaat uit van de VPT, niet van wat je betaald hebt. Je betaalt in mei als het bedrag € 100 of minder is, in mei en november tot € 500, en in mei, augustus en november daarboven (artikel 120 CIMI).
Voorbeeld: een woning met een VPT van € 150.000 in een gemeente met 0,3% betaalt € 450 per jaar, in twee termijnen.
AIMI (Adicional ao IMI) is een extra jaarlijkse heffing voor eigenaren van stedelijk vastgoed in Portugal met een hoge totale fiscale waarde. Voor een particulier gaat van de optelsom van alle VPT's op 1 januari € 600.000 af, en over de rest betaal je 0,7%, met hogere tarieven van 1% en 1,5% over de hoogste waarden (artikel 135-C en artikel 135-F CIMI). Bedrijven betalen 0,4% zonder die aftrek, en bedrijven uit een belastingparadijs 7,5%.
Voorbeeld: heb je woningen met samen een VPT van € 800.000, dan betaal je 0,7% over € 200.000: € 1.400 per jaar. Eén vakantiewoning met een VPT onder € 600.000 valt helemaal buiten de AIMI.
Als je verhuurt: belasting over huurinkomsten
Huur van een woning die je als woonruimte verhuurt, wordt belast tegen een vast tarief van 25% (artikel 72, lid 2 CIRS). Dat geldt ook als je niet in Portugal woont. Andere huur, bijvoorbeeld van een winkel of kantoor, wordt belast tegen 28%.
Die 25% gaat over het nettobedrag. Je mag de kosten aftrekken die je echt hebt betaald om de huur te verdienen, zoals servicekosten van de VvE, onderhoud en de IMI over een jaar waarin de woning verhuurd was. Hypotheekrente, afschrijving, meubels en apparaten en de AIMI mag je niet aftrekken (artikel 41 CIRS). Dat is anders dan je misschien gewend bent: in Nederland valt een verhuurde tweede woning gewoon in box 3, zonder aparte heffing over de huur.
Lange huurcontracten worden lichter belast. Een contract van vijf tot tien jaar verlaagt het tarief met 10 procentpunt, tien tot twintig jaar met 15 punt en twintig jaar of langer met 20 punt (artikel 72, leden 3 tot en met 5). Voor contracten vanaf 2024 vervallen die verlagingen als de huur meer dan 50% boven de officiële huurgrenzen van de gemeente ligt. Eindigt het contract eerder door toedoen van de verhuurder, dan moet je de korting met rente terugbetalen.
Korte vakantieverhuur met een registratie als alojamento local valt onder andere regels dan gewone huurinkomsten. Laat die door een Portugese belastingadviseur doorrekenen voordat je op dat inkomen rekent.
Bij verkoop: belasting over de winst
Sinds 2023 telt bij verkoop van Portugees vastgoed maar 50% van de winst mee voor de belasting, en dat geldt nu ook voor niet-inwoners (artikel 43 CIRS). Tot 2023 gold de 50%-regel alleen voor inwoners en betaalde een niet-inwoner een vast tarief van 28% over de hele winst; dat vaste tarief is geschrapt. Hoe de resterende helft voor jou als niet-inwoner wordt belast, en of je als inwoner van een ander EU-land beter voor de tarieven voor inwoners kunt kiezen (artikel 72, lid 15), hangt af van je totale inkomen. Laat dat uitrekenen voordat je verkoopt.
Inwonerschap, NHR en de Nederlandse belasting
Portugal ziet je als fiscaal inwoner als je er in een periode van twaalf maanden meer dan 183 dagen verblijft, of als je er een woning hebt waaruit blijkt dat je die als vaste woonplaats wilt gebruiken (artikel 16 CIRS). Die status bepaalt of je onder de 7,5% IMT valt, dus zoek het uit voordat je tekent.
De regeling voor residente não habitual (NHR) is met de begrotingswet voor 2024 gesloten voor nieuwe deelnemers; wie al geregistreerd was, houdt haar tot het einde van de looptijd.
Woon je in Nederland of een ander EU-land, dan hoef je geen Portugese fiscaal vertegenwoordiger aan te wijzen. Van buiten de EU en de EER is dat wel verplicht (artikel 19 Lei Geral Tributária).
In Nederland hoort je Portugese woning bij je bezittingen in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari (Belastingdienst). Of en hoeveel Nederland zijn eigen heffing verlaagt voor vastgoed in het buitenland, hangt af van je situatie. Ons artikel over buitenlands vastgoed en de Nederlandse belasting (Engelstalig) gaat daar verder op in.
Risico's en kosten om op te letten
- Oude cijfers. Brochures, rekentools en advertenties van voor juni 2026 rekenen voor niet-inwoners soms nog met de oplopende IMT-tabel. Reken opnieuw met 7,5%.
- VPT hoger dan de prijs. IMT, zegelrecht en IMI gebruiken allemaal de hoogste waarde. Vraag dus vroeg naar de caderneta predial, het fiscale uittreksel van de woning.
- Een teruggave is geen korting. Beide routes vragen een tijdig verzoek en voorwaarden waar je je jarenlang aan moet houden.
- Tarieven verschillen per gemeente. De IMI verschilt per gemeente en soms per deelgemeente. Vraag het actuele tarief op waar je koopt.
Kort samengevat
Als niet-inwoner betaal je bij de aankoop van een woning in Portugal 7,5% IMT plus 0,8% zegelrecht, samen ongeveer 8,3% van de prijs of de VPT, nog zonder bijkomende kosten. Elk jaar betaal je IMI van 0,3% tot 0,45% van de VPT, en AIMI pas boven € 600.000 aan totale waarde. Huur wordt netto belast tegen 25%, minder bij lange contracten, en van een verkoopwinst telt de helft mee. Wil je je eigen cijfers laten controleren, dan vind je in de advocatengids (Engelstalig) advocaten die met buitenlandse kopers werken. Wil je zien wat de bedragen betekenen voor een echte woning, bekijk dan woningen te koop in Portugal (Engelstalig).
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 6 november 2026.
