Koop je als niet-inwoner een woning in Spanje, dan betaal je op drie momenten belasting. Bij de aankoop betaal je óf een regionale overdrachtsbelasting van 7% tot 13% (bestaande bouw), óf 10% btw plus een regionale zegelbelasting van 1,2% tot 1,5% (nieuwbouw van de ontwikkelaar). Elk jaar betaal je de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners, ook als je de woning niet verhuurt. Bij verkoop betaal je als inwoner van de EU 19% over de winst, en de koper houdt 3% van de prijs in. Hieronder staat elke belasting met het tarief zoals gecontroleerd op 28 oktober 2026 bij de officiële bron, plus twee wijzigingen die nog niet vastliggen.
Alle belastingen in één overzicht
| Moment | Belasting | Tarief | Wie bepaalt het |
|---|---|---|---|
| Kopen, bestaand | ITP (overdrachtsbelasting) | 7% tot 13%, zie hieronder | Regio |
| Kopen, nieuwbouw | IVA (btw) + AJD | 10% + 1,2% tot 1,5% | Staat + regio |
| Elk jaar | IBI | 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde | Gemeente |
| Elk jaar, niet verhuurd | IRNR op fictief inkomen | 19% over 1,1% of 2% van de kadastrale waarde | Staat |
| Elk jaar, verhuurd | IRNR op huur | 19% netto (EU/EER) of 24% bruto | Staat |
| Verkopen | IRNR op de winst | 19%, koper houdt 3% in | Staat |
| Verkopen | Plusvalía municipal | Tot 30% over een grondwaarde | Gemeente |
De Canarische Eilanden, Baskenland en Navarra hebben eigen regels. Die vallen buiten dit artikel.
Bestaande woning kopen: de regio bepaalt de overdrachtsbelasting
In Nederland betaal je in 2026 voor een tweede woning of vakantiewoning 8% overdrachtsbelasting, overal hetzelfde (Belastingdienst). In Spanje heet die belasting ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en stelt elke regio een eigen tarief vast. Dezelfde prijs kost dus heel verschillende bedragen aan belasting, afhankelijk van waar de woning staat.
Let op de grondslag: je betaalt over de koopprijs of over de referentiewaarde van het Spaanse kadaster (Catastro), als die hoger is (Real Decreto Legislativo 1/1993, artikel 10). Spreek je een prijs af onder de referentiewaarde, dan betaal je toch over die referentiewaarde.
De algemene tarieven in vier regio's waar veel buitenlandse kopers zoeken:
| Regio | Algemeen ITP-tarief | Bron |
|---|---|---|
| Andalusië (Costa del Sol) | 7% vast | Junta de Andalucía |
| Valencia (Costa Blanca) | 9%, of 11% boven € 1 miljoen | Wet 13/1997, art. 13 |
| Balearen | 8% tot € 400.000, oplopend in schijven tot 13% boven € 2 miljoen | Decreto Legislativo 1/2014, art. 10 |
| Catalonië | 10% tot € 600.000, oplopend in schijven tot 13% boven € 1,5 miljoen | Decreto Legislativo 1/2024, art. 641-1 |
Twee details. In Valencia geldt de 11% over de hele waarde zodra die boven € 1 miljoen komt, niet alleen over het deel daarboven. Valencia verlaagde het algemene tarief op 1 juni 2026 van 10% naar 9%. Op de Balearen en in Catalonië werken de schijven zoals bij de inkomstenbelasting: elk deel van de prijs heeft een eigen tarief. Catalonië rekent daarnaast 20% als de koper een grote bezitter is (meer dan 10 woningen in Catalonië, of 5 of meer in een gebied met krappe woningmarkt). Voor de meeste particuliere kopers speelt dat niet.
Andalusië heeft in de begroting voor 2027 een verlaging van 7% naar 6,75% aangekondigd. Dat is nog een wetsvoorstel. Zolang het regionale parlement het niet heeft aangenomen, geldt 7%.
Rekenvoorbeeld, alleen ter illustratie. Een bestaande woning van € 700.000, met een prijs op of boven de referentiewaarde:
| Regio | Overdrachtsbelasting | Effectief tarief |
|---|---|---|
| Andalusië | € 49.000 | 7,0% |
| Balearen | € 60.000 | 8,6% |
| Valencia | € 63.000 | 9,0% |
| Catalonië | € 71.000 | 10,1% |
Ter vergelijking: in Nederland zou een tweede woning van dezelfde prijs € 56.000 aan overdrachtsbelasting kosten. Elke Spaanse regio heeft ook verlaagde tarieven, maar die gelden bijna altijd voor een hoofdverblijf, jonge kopers of grote gezinnen. Een vakantiewoning van een niet-inwoner valt meestal onder het algemene tarief.
Nieuwbouw kopen: btw plus zegelbelasting
Koop je een nieuwe woning rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan betaal je geen ITP. Je betaalt dan IVA (Spaanse btw) van 10% op woningen, inclusief maximaal twee parkeerplaatsen en bergingen die je erbij koopt (btw-wet 37/1992, artikel 91). Daarbovenop komt AJD, een zegelbelasting op de notariële akte die de regio vaststelt: 1,2% in Andalusië, 1,4% in Valencia en 1,5% op de Balearen en in Catalonië (zelfde regionale bronnen als hierboven).
Een nieuwbouwwoning in Valencia kost je dus 11,4% aan belasting bij aankoop, tegen 9% voor een bestaande woning van dezelfde prijs onder € 1 miljoen. Koop je een "nieuwe" woning van iemand die hem eerder van de ontwikkelaar kocht, dan is dat een tweede levering: daarover betaal je ITP en geen btw.
Notaris, kadaster en je eigen advocaat komen nog bovenop de belasting. Die kosten staan in ons artikel over kosten bovenop de vraagprijs (Engelstalig). Hoe de aankoop zelf verloopt, lees je in het stappenplan voor een huis in Spanje.
Elk jaar: IBI, inkomstenbelasting over de woning en soms vermogensbelasting
IBI is de Spaanse tegenhanger van de ozb. De gemeente stelt het tarief vast tussen 0,4% en 1,10% van de kadastrale waarde, met in sommige gemeenten een paar tienden extra (wet lokale belastingen, artikel 72). De kadastrale waarde ligt meestal ruim onder de marktwaarde. Vraag de verkoper vóór de koop om de laatste IBI-aanslag.
Belasting over fictief inkomen. Woon je niet in Spanje en verhuur je de woning niet, dan belast Spanje toch een fictief inkomen: 1,1% van de kadastrale waarde als de gemeente haar waarden recent heeft herzien, anders 2%. Daarover betaal je 19% als inwoner van de EU, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein, en 24% als inwoner van een ander land. Kosten aftrekken mag niet (Agencia Tributaria). Het lijkt een beetje op box 3: je betaalt over een verondersteld inkomen, niet over wat je echt verdient.
Rekenvoorbeeld, alleen ter illustratie. Kadastrale waarde € 150.000, herziene waarden: € 150.000 × 1,1% = € 1.650 fictief inkomen. Tegen 19% betaal je € 313,50 per jaar.
Je doet aangifte met formulier 210. Voor belastingjaar 2026 verschuift de termijn: van 1 april tot en met 31 december 2027 (Agencia Tributaria, aangiftetermijnen).
Vermogensbelasting. Als niet-inwoner betaal je Spaanse vermogensbelasting alleen over je Spaanse bezit, en alleen boven een vrijstelling van € 700.000 netto, tenzij de regio een eigen bedrag hanteert. Je mag de regels toepassen van de regio waar het grootste deel van je Spaanse bezit ligt (wet 19/1991, aanvullende bepaling 4), en sommige regio's geven forse kortingen. Boven € 3 miljoen netto vermogen geldt daarnaast een landelijke solidariteitsheffing van 1,7% tot 3,5%, die is verlengd tot de regionale vermogensbelasting wordt hervormd (wet 38/2022, artikel 3). Voor de meeste kopers van één vakantiewoning met hypotheek speelt geen van beide, maar check het als je Spaanse bezit groot is.
Als je de woning verhuurt
Huurinkomsten worden in Spanje belast, ook als je er in Nederland ook mee te maken hebt (Agencia Tributaria):
- Inwoner van de EU of EER: 19% over de netto huur. Je mag de kosten van de verhuur aftrekken, zoals IBI, servicekosten van de VvE (comunidad), verzekering, onderhoud, rente en afschrijving, volgens de Spaanse regels.
- Inwoner van een ander land (ook het Verenigd Koninkrijk): 24% over de bruto huur, zonder aftrek.
- Maanden zonder huurder: daarover betaal je naar rato de belasting over fictief inkomen.
Rekenvoorbeeld, alleen ter illustratie. € 12.000 huur in een jaar met € 4.000 aftrekbare kosten. Als inwoner van de EU betaal je 19% van € 8.000 = € 1.520. Een inwoner van buiten de EU betaalt 24% van € 12.000 = € 2.880.
Vanaf belastingjaar 2026 kun je de huurinkomsten één keer per jaar aangeven, tussen 1 en 20 april van het jaar erna.
Een wijziging voor vakantieverhuur die nog niet vastligt. Het Real Decreto-ley 29/2026, van kracht sinds 8 oktober 2026, legt vanaf 1 december 2026 10% btw op gemeubileerde verhuur van 30 nachten of korter (BOE). Hetzelfde decreet laat gemeenten in gebieden met een krappe woningmarkt de IBI van toeristische verhuur met maximaal 50% verhogen, oplopend tot 150% voor eigenaren van vier of meer van zulke woningen. Een decreet-wet moet door het parlement worden bekrachtigd, en de voorganger (Real Decreto-ley 26/2026) werd op 2 oktober 2026 weggestemd. Met landelijke verkiezingen op 29 november 2026 is het verstandig de stand van zaken te checken voordat je vakantieverhuur doorrekent op een van deze regels.
Bij verkoop: winstbelasting, de 3% en de plusvalía
Belasting over de winst. Als niet-inwoner betaal je 19% over de winst, grofweg de verkoopprijs min de aankoopprijs en de kosten van aan- en verkoop. In Nederland ken je dat bij een woning in box 3 niet; in Spanje is het de normale regel.
De 3% inhouding. De koper moet 3% van de prijs inhouden en met formulier 211 aan de Spaanse fiscus betalen (Agencia Tributaria). Als verkoper doe je daarna aangifte met formulier 210, binnen drie maanden na de maand die de koper heeft om te betalen. Is de 3% meer dan je verschuldigde belasting, dan vraag je het verschil terug.
Rekenvoorbeeld, alleen ter illustratie. Gekocht voor € 400.000, verkocht voor € 500.000: € 100.000 winst als je de kosten even buiten beschouwing laat. Tegen 19% is de belasting € 19.000. De koper hield € 15.000 in, dus je betaalt nog € 4.000 bij.
Plusvalía municipal (IIVTNU). De gemeente belast de waardestijging van de grond, tegen een tarief dat zij vaststelt tot maximaal 30% (wet lokale belastingen, artikelen 104 tot en met 110). De verkoper is die belasting verschuldigd. Eén regel overvalt kopers: is de verkoper een particulier die niet in Spanje woont, dan wordt de koper aansprakelijk als vervanger. Koop je van een niet-inwoner, laat je advocaat dan genoeg inhouden om dit te dekken. Het Real Decreto-ley 29/2026 wijzigt per 1 december 2026 ook de maximale coëfficiënten voor deze belasting, onder hetzelfde voorbehoud van bekrachtiging.
Wat dit betekent als je in Nederland woont
Spanje belast je Spaanse woning als eerste. Nederland telt hem ook mee: een tweede woning in het buitenland hoort in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat (Belastingdienst). Op grond van het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje vraag je in je Nederlandse aangifte een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Hoeveel die vermindering wegneemt, hangt af van de rest van je box 3-vermogen, dus de Spaanse en Nederlandse belasting vallen niet zomaar tegen elkaar weg. Ons artikel over buitenlands vastgoed en de Nederlandse belasting (Engelstalig) gaat daar verder op in.
Twee dingen waar vaak naar gevraagd wordt, gelden niet voor Nederlandse en andere EU-kopers. Er is geen extra belasting voor buitenlandse kopers: een voorstel voor een zware heffing op kopers van buiten de EU is nooit wet geworden. En een woning kopen geeft geen verblijfsvergunning meer, want Spanje schafte het golden visa voor vastgoed op 3 april 2025 af.
In het kort
- Reken de aankoopbelasting per regio: 7% in Andalusië, 9% in Valencia, 8% tot 13% op de Balearen en 10% tot 13% in Catalonië bij bestaande bouw, of 10% btw plus 1,2% tot 1,5% bij nieuwbouw.
- Reken elk jaar op IBI en Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners, ook als de woning leegstaat, via formulier 210.
- Verhuur: 19% over de netto huur als EU-inwoner, 24% over de bruto huur voor anderen, met nieuwe btw- en IBI-regels voor korte verhuur die nog bekrachtigd moeten worden.
- Verkoop: 19% over de winst, 3% inhouding door de koper, en de plusvalía, waar je als koper van een niet-inwoner op moet letten.
Vergelijk je woningen, bekijk dan het aanbod in Spanje op Onora en reken bij elke vraagprijs de regionale overdrachtsbelasting uit voordat je een shortlist maakt. Een Spaanse advocaat kan de cijfers voor jouw situatie bevestigen: die vind je via Find your specialist.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 28 oktober 2026.