Een huis kopen in Portugal als Nederlander verloopt in een vaste volgorde: een Portugees fiscaal nummer (NIF), een eigen advocaat, onderzoek naar de woning, een voorlopig koopcontract met aanbetaling, betaling van de overdrachtsbelasting en daarna de akte en inschrijving. Het proces zelf is overzichtelijk. Wat in 2026 veranderde, zijn de kosten: sinds Decreto-Lei 97/2026 betaal je als koper die niet in Portugal fiscaal inwoner is een vast tarief van 7,5% overdrachtsbelasting op een woning, plus 0,8% zegelbelasting.
Hieronder vind je elke stap voor een bestaande woning of nieuwbouw, met de bedragen die wettelijk vastliggen. Honoraria van advocaten en makelaars zijn vrij te onderhandelen en staan er dus niet in.
Stap 1: vraag je NIF aan en beslis over een fiscaal vertegenwoordiger
De NIF (número de identificação fiscal) is je Portugese belastingnummer. Je hebt het nodig om een voorlopig koopcontract te tekenen, de belastingen te betalen, een bankrekening te openen en de akte te passeren. Als niet-ingezetene vraag je het aan bij de Portugese belastingdienst (Autoridade Tributária, AT), zelf of via een advocaat die namens jou optreedt.
Of je een fiscaal vertegenwoordiger nodig hebt, hangt af van waar je woont. Volgens artikel 19 van de Algemene Belastingwet moet een niet-ingezetene een vertegenwoordiger in Portugal aanwijzen, maar voor inwoners van een EU-land is dat facultatief. Sinds 2022 is ook vrijgesteld wie zich aanmeldt voor elektronische berichten op de Portal das Finanças. Woon je in Nederland, dan kun je dus zonder vertegenwoordiger, mits je de post in je online brievenbus ook echt leest.
Stap 2: open een Portugese rekening en plan de overboeking
Een Portugese rekening is voor de koop zelf niet verplicht, maar maakt het eigendom een stuk eenvoudiger: de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IMI), servicekosten van het appartementencomplex en nutsvoorzieningen gaan meestal via een Portugese rekening, en een Portugese hypotheek vereist er een.
Betalingen moeten traceerbaar zijn. De Portugese wet verbiedt contante betalingen vanaf €3.000, of €10.000 voor particulieren die niet in Portugal wonen. Aanbetaling en koopsom gaan dus per overboeking of bankcheque. Voor de meeste Nederlanders is valuta geen kwestie, want je betaalt in euro. Komt je geld uit een andere valuta, lees dan ons artikel over betalen in een andere valuta (Engelstalig).
Stap 3: neem een eigen advocaat
Dit is het grote verschil met Nederland. Bij ons doet de notaris als onpartijdige jurist een flink deel van het onderzoek, zoals de controle in het Kadaster. In Portugal, net als in Spanje, legt de notaris de akte vast en controleert hij of de stukken voor de akte compleet zijn, maar hij onderzoekt de woning niet voor jou en onderhandelt niet namens jou. Dat werk doet een advocaat (advogado) of solicitador die alleen voor jou werkt, niet voor de verkoper of de makelaar.
Leg honorarium en opdracht vooraf schriftelijk vast: onderzoek, contractcontrole, belastingbetaling, akte en inschrijving. Advocaten die met internationale kopers werken vind je via Find your specialist.
Stap 4: laat de woning onderzoeken voordat je iets tekent
Je advocaat voert deze controles uit. Vraag de uitkomsten schriftelijk op.
- Uittreksel uit het kadaster (certidão permanente). Laat de geregistreerde eigenaar zien, de omschrijving van de woning en eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten. Het is online op te vragen via Predial Online. Laat het vlak voor de akte opnieuw controleren.
- Fiscale registratie (caderneta predial). De inschrijving bij de belastingdienst, met de fiscale waarde (valor patrimonial tributário, VPT). Die waarde telt mee, want de overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopprijs of de VPT, welke hoger is (IMT-wet, artikel 12).
- Papier en werkelijkheid. Kadaster, fiscale registratie en de woning zelf moeten dezelfde oppervlakte en bestemming laten zien. Uitbouwen, dichtgemaakte balkons of zwembaden zonder vergunning komen vaak voor.
- Gebruiksvergunning. Sinds de bouwhervorming van 2024 (Decreto-Lei 10/2024) hoeft de gebruiksvergunning (autorização de utilização) niet meer bij de akte te worden getoond. Dat schrapte een formaliteit, niet het risico: laat je advocaat toch nagaan of de woning als woning is vergund.
- Energiecertificaat. Verplicht bij verkoop, en het nummer moet in de akte staan, volgens het Portugese energiecertificeringssysteem (SCE). Ook advertenties moeten het energielabel vermelden.
- Schulden. Vraag bewijs dat de IMI is betaald en een verklaring van de beheerder van het gebouw dat de verkoper geen achterstand heeft in de servicekosten.
- Nieuwbouw en koop op plan. Controleer de bouwvergunning en hoe je termijnbetalingen vóór oplevering zijn beschermd. Onze checklist voor nieuwbouw (Engelstalig) gaat hier dieper op in.
- Wil je kort verhuren? Vakantieverhuur (alojamento local) vraagt een registratie, en gemeenten stellen eigen grenzen. Controleer een bestaande registratie en de lokale regels vóór je tekent, niet erna.
Een bredere lijst die in elk land werkt staat in de due diligence checklist voor kopen in het buitenland (Engelstalig).
Stap 5: teken het voorlopig koopcontract en betaal de aanbetaling
Zijn de controles in orde, dan tekenen koper en verkoper meestal een contrato-promessa de compra e venda. Daarin staan de prijs, de aanbetaling, de datum van de akte en de voorwaarden. Bij een gebouw of appartement eist het Portugese Burgerlijk Wetboek (artikel 410) dat de handtekeningen persoonlijk worden gelegaliseerd en dat het bestaan van een gebruiks- of bouwvergunning wordt bevestigd.
Begrijp de aanbetaling (sinal) goed voordat je tekent. Volgens artikel 441 geldt geld dat de koper onder een voorlopig koopcontract betaalt als aanbetaling. Artikel 442 regelt de gevolgen: trek jij je terug, dan houdt de verkoper de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. In plaats daarvan kan de partij die zich aan de afspraak hield de rechter vragen de koop af te dwingen. De hoogte van de aanbetaling is onderhandelbaar: er is geen wettelijk percentage. Dat is iets anders dan de Nederlandse waarborgsom of bankgarantie, die bij de notaris blijft tot de overdracht. Spreek daarom vooraf af aan wie je de aanbetaling overmaakt en wat ermee gebeurt tot de akte.
Een wettelijke bedenktijd zoals de drie dagen die je in Nederland krijgt na het tekenen van een koopovereenkomst bestaat in Portugal niet. Het onderzoek uit stap 4 hoort daarom vóór dit contract.
Stap 6: betaal IMT en zegelbelasting vóór de akte
In Portugal betaal je de overdrachtsbelasting vóór de akte, niet erna. Notaris, advocaat of kadastermedewerker mag de akte niet passeren zonder bewijs dat de IMT is betaald (IMT-wet, artikel 49). Je advocaat dient de aangifte in en jij betaalt een paar dagen voor de overdracht.
IMT voor niet-ingezetenen. Sinds Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026 geldt volgens artikel 17, lid 10 van de IMT-wet een vast tarief van 7,5% wanneer een niet-ingezetene een woning koopt die uitsluitend voor bewoning bestemd is. Er geldt dan geen enkele vrijstelling of verlaging. Inwoners van Portugal houden de progressieve tabel, die voor een hoofdverblijf tot €106.346 begint bij 0%. Ter vergelijking: in Nederland betaal je in 2026 2% voor een woning waar je zelf gaat wonen en 8% voor een tweede woning, vakantiewoning of belegging. Een Portugees vakantiehuis valt voor jou nu op 7,5%, plus 0,8% zegelbelasting.
Er zijn drie uitzonderingen. Het vaste tarief geldt niet als je:
- eerder fiscaal inwoner van Portugal bent geweest volgens de Portugese inkomstenbelastingwet (hoe dit uitpakt als je er lang geleden woonde, is een vraag voor je adviseur);
- binnen twee jaar na de koop fiscaal inwoner van Portugal wordt; of
- de woning binnen zes maanden na de koop voor langere tijd verhuurt tegen een gematigde huur, en minstens 36 maanden in de eerste vijf jaar.
In situatie 2 en 3 betaal je bij de overdracht eerst gewoon 7,5%. Daarna kun je de belastingdienst binnen zes maanden na je verhuizing of het huurcontract vragen het verschil met de normale tarieven te schrappen. Zie dat als een mogelijke latere teruggave, niet als korting op de dag zelf.
Zegelbelasting. Bovenop de IMT betaal je 0,8% zegelbelasting (imposto do selo), volgens post 1.1 van de zegelbelastingtabel.
Rekenvoorbeeld (alleen ter illustratie)
Een niet-ingezetene koopt een appartement voor €400.000, met een VPT onder die prijs. Dit laat de rekensom zien, niet wat een bepaalde aankoop gaat kosten.
| Post | Tarief | Bedrag |
|---|---|---|
| IMT | 7,5% | €30.000 |
| Zegelbelasting | 0,8% | €3.200 |
| Belasting vóór kosten | €33.200 |
Daar komen akte, inschrijving en je advocaat nog bij. Meer over de wijziging lees je in Portugal's flat 7.5% IMT for non-residents (Engelstalig), en een vergelijking met andere landen in the costs on top of the asking price (Engelstalig).
Stap 7: passeer de akte en laat de woning inschrijven
De verkoop kan op drie manieren worden vastgelegd: een notariële akte (escritura), een gewaarmerkte onderhandse akte (documento particular autenticado) opgesteld door een advocaat of solicitador, of aan een Casa Pronta-loket van het kadaster, waar akte en inschrijving in één afspraak gebeuren. Juridisch is het gevolg gelijk; de keuze gaat vooral over kosten en gemak.
Op de dag zelf betaal je het restant per traceerbare overboeking of bankcheque en krijg je de sleutels. Je hoeft er niet zelf bij te zijn: veel buitenlandse kopers tekenen via een volmacht. De inschrijving op jouw naam in het kadaster (Conservatória do Registo Predial) volgt direct daarna. Vraag je advocaat om het bijgewerkte uittreksel waarop jij als eigenaar staat.
Na de koop: jaarlijkse kosten en belasting in Nederland
Als eigenaar betaal je jaarlijks IMI aan de gemeente: 0,3% tot 0,45% van de VPT voor stedelijk vastgoed, met een lokaal vastgesteld tarief. Bij een hoge totale waarde komt daar een aanvullende belasting (AIMI) bij. Verhuur je de woning, dan is de huur in Portugal belast. De details staan in Portugal property taxes for investors (Engelstalig).
Ook in Nederland heeft je aankoop gevolgen. Een vakantiewoning in het buitenland is voor de Belastingdienst een tweede woning in box 3: je geeft de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op, op 1 januari van het jaar waarover je aangifte doet. Via het belastingverdrag met Portugal kun je vermindering ter voorkoming van dubbele belasting krijgen. Hoe dat voor jou uitpakt, lees je in foreign property and Dutch tax (Engelstalig); laat het controleren door een Nederlandse belastingadviseur.
Golden visa: niet meer via vastgoed
Een woning kopen leidt niet meer tot een Portugese verblijfsvergunning. Wet 56/2023 schafte in oktober 2023 de verblijfsvergunning voor vastgoedinvesteringen af. Andere investeringsroutes bestaan nog, maar een woning kopen hoort er niet bij. Als EU-burger had je die regeling sowieso niet nodig.
Kort samengevat
- Eerst je NIF; een fiscaal vertegenwoordiger is niet nodig als je in de EU woont of elektronische berichten ontvangt.
- Een eigen advocaat, want de notaris werkt niet voor jou.
- Al het onderzoek vóór het voorlopig koopcontract, want je aanbetaling staat op het spel en er is geen bedenktijd.
- Reken als niet-ingezetene op 7,5% IMT plus 0,8% zegelbelasting, te betalen vóór de akte.
- Traceerbaar betalen, dan akte en inschrijving in één keer.
Klaar om te kijken wat er te koop is? Bekijk woningen in Portugal op Onora of begin in de Algarve. Elke advertentie toont prijs en cijfers vooraf, en je neemt rechtstreeks contact op met de verkoper.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 6 november 2026.
