Koop je in Italië een tweede huis van een particulier, dan betaal je meestal 9% registratiebelasting, maar over de kadastrale waarde van de woning en niet over de koopprijs. Daar komen € 50 hypotheekbelasting en € 50 kadasterbelasting bij. Koop je een nieuwe woning van een projectontwikkelaar, dan betaal je in plaats daarvan 10% btw over de prijs (22% voor luxe categorieën) plus drie vaste heffingen van € 200. Zolang je de woning hebt, rekent de gemeente elk jaar een onroerendezaakbelasting (IMU) over elke woning die niet je hoofdverblijf is. Huur kan worden belast tegen een vast tarief van 21% (de cedolare secca), en bij verkoop binnen vijf jaar kan er belasting over de winst komen. In dit artikel lopen we de belastingen op volgorde langs, met rekenvoorbeelden en de punten waar Nederlandse kopers vaak van opkijken.
Bij aankoop: registratiebelasting of btw
Van wie je koopt, bepaalt welke belasting je betaalt. De tarieven hieronder staan in de koopwoninggids van de Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle Entrate, oktober 2025).
Je koopt van een particulier (of van een bedrijf dat zonder btw verkoopt). Je betaalt:
- registratiebelasting (imposta di registro) van 9%, met een minimum van € 1.000
- hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) van € 50
- kadasterbelasting (imposta catastale) van € 50
Je koopt van een ontwikkelaar of bouwbedrijf, met btw. Dat geldt bij verkoop door de bouwer binnen vijf jaar na oplevering, of later als de verkoper voor btw kiest. Je betaalt:
- btw van 10% over de prijs, of 22% voor woningen in de kadastrale categorieën A/1 (luxe woningen), A/8 (villa's) en A/9 (kastelen en historische palazzi)
- registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting van € 200 per stuk
De regel van de kadastrale waarde. Koopt een particulier een woning, dan kan hij de notaris vragen het prezzo-valore-systeem toe te passen. De 9% wordt dan berekend over de kadastrale waarde, niet over de prijs. Voor een woning die geen "eerste woning" is, is die waarde de rendita catastale (het officiële kadastrale inkomen) × 1,05 × 120. Je moet dat in de akte zelf vragen, en de echte prijs moet er nog steeds in staan. Verzwijg je een deel van de prijs, dan vervalt het voordeel en volgt een boete.
Voorbeeld uit de gids van de belastingdienst. Een woning met een kadastraal inkomen van € 900 wordt verkocht voor € 200.000. De kadastrale waarde is 900 × 1,05 × 120 = € 113.400, dus de registratiebelasting is € 10.206 in plaats van € 18.000 over de prijs. Daar komt € 100 aan vaste heffingen bij. Ter vergelijking: in Nederland betaal je in 2026 voor een tweede woning 8% overdrachtsbelasting over de volle koopsom (Belastingdienst).
Voorbeeld (eigen berekening met de tarieven hierboven). Een nieuw appartement van een ontwikkelaar voor € 400.000 kost € 40.000 btw tegen 10%, plus € 600 aan vaste heffingen.
Het "eerste woning"-tarief is meestal niet voor jou. Met de prima casa-regeling daalt de registratiebelasting naar 2% (en de btw naar 4%), over een kadastrale waarde van rendita × 1,05 × 110. Maar dan moet de woning liggen in de gemeente waar je woont, of moet je binnen 18 maanden je officiële woonadres daarheen verhuizen en dat voornemen in de akte opnemen. Koop je een vakantiehuis en blijf je in Nederland wonen, dan voldoe je daar niet aan. Claim je het voordeel toch en verhuis je niet, dan haalt de belastingdienst het verschil met de 9% terug, met rente en boete.
Notaris-, makelaars- en advocaatkosten komen boven op deze belastingen. Ons artikel over kosten boven op de vraagprijs (Engelstalig) zet ze op een rij.
Een boerderij of landgoed in Toscane: wat er verandert
Veel vragen gaan eigenlijk over een landhuis in Toscane. Daar spelen drie regels.
Landbouwgrond wordt anders belast. De regel van de kadastrale waarde geldt alleen voor woningen en wat erbij hoort. Gaat er in dezelfde akte ook landbouwgrond over, dan geldt voor die grond 15% registratiebelasting als je geen ingeschreven boer (coltivatore diretto) of professionele agrarisch ondernemer (IAP) bent (Agenzia delle Entrate, antwoord 669/2021, met verwijzing naar artikel 1 van het tarief bij presidentieel decreet 131/1986). Bij een landgoed met wijngaarden of olijfgaarden maakt de verdeling van de prijs tussen huis en grond dus uit voor de belasting. Vraag de notaris die verdeling te laten zien voordat je tekent.
Villa's en historische panden. Een boerderij staat soms als gewone woning ingeschreven, maar een grote villa valt vaak in categorie A/8 en een palazzo in A/9. Dat telt voor de btw op een nieuw of gerestaureerd pand (22%) en voor de IMU, die voor A/1, A/8 en A/9 ook geldt als het je hoofdverblijf is. Daar staat tegenover dat een pand dat officieel als historisch of artistiek erfgoed is aangewezen, 50% korting krijgt op de grondslag van de IMU (ministerie van Financiën, toelichting IMU).
Vakantieverhuur heeft een grens. Vanaf 2026 geldt het vaste tarief voor korte verhuur alleen als je per jaar niet meer dan twee appartementen kort verhuurt. Daarboven telt het als onderneming (zie het deel over huur hieronder). Een landgoed met meerdere vakantie-units kan dus buiten de eenvoudige regeling vallen.
Tijdens het bezit: IMU
IMU (imposta municipale propria) is de jaarlijkse gemeentelijke belasting op vastgoed. Een hoofdverblijf waar de eigenaar woont en ingeschreven staat, valt erbuiten, behalve woningen in de categorieën A/1, A/8 en A/9 (ministerie van Financiën, toelichting IMU). Een vakantiehuis van iemand die in Nederland woont, is geen hoofdverblijf en betaalt dus IMU.
De belasting wordt berekend over de kadastrale waarde, niet over wat je hebt betaald, en elke gemeente stelt binnen landelijke grenzen haar eigen tarief vast. Een voorbeeld: de stad Piacenza rekent in 2026 1,06% over woningen die geen hoofdverblijf zijn. Je betaalt de IMU in twee termijnen, uiterlijk 16 juni en 16 december, of in één keer uiterlijk 16 juni (gemeente Piacenza, IMU 2026). Zoek het tarief van jouw gemeente op en vraag de verkoper naar de laatste IMU-betalingen.
Twee kortingen zijn goed om te kennen:
- Gepensioneerden in het buitenland. Eén niet-verhuurde woning van iemand die niet in Italië woont en een pensioen krijgt op grond van een internationaal verdrag met Italië, betaalt de helft van de IMU (wet 178/2020, artikel 1 lid 48, volgens dezelfde toelichting van het ministerie).
- Woningen verhuurd tegen afgesproken huur (canone concordato) betalen 75% van de IMU.
Huurinkomsten: de cedolare secca
Verhuur je de woning, dan kun je kiezen voor de cedolare secca: een vaste belasting die de Italiaanse inkomstenbelasting (IRPEF) en de regionale en gemeentelijke opslagen op de huur vervangt. Die keuze staat open voor particulieren die een woning verhuren buiten een onderneming. Het tarief is 21% van de jaarhuur, of 10% bij contracten met afgesproken huur in bepaalde gemeenten (Agenzia delle Entrate, cedolare secca). Je betaalt dan geen registratiebelasting of zegelrecht op het huurcontract, maar je ziet zolang de keuze loopt af van indexering van de huur.
Korte verhuur (30 nachten of minder). Sinds 2024 is het vaste tarief voor korte verhuur 26%. Je kunt per jaar één woning aanwijzen waarvan de inkomsten uit korte verhuur tegen 21% worden belast (Agenzia delle Entrate, korte verhuur en de cedolare secca). Vanaf 2026 geldt de regeling voor korte verhuur alleen als je er per jaar niet meer dan twee appartementen voor gebruikt; tot en met 2025 was de grens vier. Daarboven wordt aangenomen dat je een onderneming drijft. Int een platform of bemiddelaar de huur, dan houdt die 21% in als voorschot, welke regeling je ook kiest (Agenzia delle Entrate, gids korte verhuur, april 2026).
Het vaste tarief gaat over de volledige huur, zonder aftrek van kosten. Kies je er niet voor, dan valt de huur onder de gewone progressieve IRPEF. Welke route goedkoper is, hangt af van je andere inkomen en van hoe Nederland de Italiaanse huur behandelt.
Voorbeeld (eigen berekening). Een vakantiehuis brengt via een platform € 18.000 per jaar op aan korte verhuur. Is het je enige woning in korte verhuur, dan is de cedolare secca € 3.780 (21%). Het platform heeft die € 3.780 al als voorschot ingehouden. Is het je tweede woning in korte verhuur, dan is het tarief 26%: € 4.680.
Bij verkoop: de vijfjaarsregel
Winst op de verkoop van een gebouw of landbouwgrond is belast als je verkoopt binnen vijf jaar na aankoop, bouw of schenking; bij een schenking tellen de vijf jaar vanaf de aankoop door de schenker (Agenzia delle Entrate, belasting op vastgoedwinst). In plaats van de gewone inkomstenbelasting kun je de notaris bij de akte 26% vervangende belasting over de winst laten toepassen.
De winst is niet belast als je de woning hebt geërfd, of als die het grootste deel van de tijd tussen aankoop en verkoop het hoofdverblijf van jou of je gezin was (Agenzia delle Entrate, toelichting vastgoedwinst). Na vijf jaar valt de winst bij een particuliere verkoop volgens deze regel buiten de Italiaanse inkomstenbelasting.
En in Nederland: box 3
Woon je in Nederland, dan hoort je Italiaanse woning bij je bezittingen in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari (Belastingdienst). Of en hoeveel Nederland zijn heffing verlaagt voor vastgoed in het buitenland, hangt af van je situatie. Ons artikel over buitenlands vastgoed en de Nederlandse belasting (Engelstalig) gaat daar verder op in.
Risico's en kosten om op te letten
- De kadastrale gegevens moeten kloppen. De belasting, de IMU en een latere verkoop hangen af van de kadastrale categorie en het kadastrale inkomen. Laat een landmeter (geometra) controleren of wat ingeschreven staat overeenkomt met wat er echt gebouwd is.
- Landbouwgrond maakt het duurder. Met 15% over het grondgedeelte kan een landgoed veel meer belasting kosten dan alleen een huis.
- De regels voor korte verhuur veranderen steeds. Het tarief en de grens van twee appartementen zijn de afgelopen drie jaar allebei aangepast, en gemeenten kunnen toeristenbelasting heffen.
- Twee landen kijken naar dezelfde woning. Reken bij je begroting met de Italiaanse belastingen én met box 3.
Samengevat
Een tweede woning van een particulier kost 9% registratiebelasting over de kadastrale waarde plus € 100; van een ontwikkelaar kost die 10% btw over de prijs (22% voor A/1, A/8 en A/9) plus € 600. Landbouwgrond in de akte wordt voor niet-boeren tegen 15% belast. Elk jaar betaal je IMU tegen het gemeentelijke tarief. Huur kan tegen een vast tarief van 21% worden belast, korte verhuur tegen 21% voor één woning en 26% voor de rest, en een verkoop binnen vijf jaar kan tegen 26% over de winst worden belast. Wil je deze bedragen laten controleren voor een concrete woning, dan vind je in de advocatengids advocaten die met buitenlandse kopers werken, en op onze pagina over investeren in Italië (Engelstalig) zie je wat er te koop is.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 9 november 2026.
