Woon je in Nederland en heb je een woning in Spanje, Portugal of elders in het buitenland? Dan hoort die woning in box 3 van je aangifte inkomstenbelasting. Je geeft de waarde op, de Belastingdienst rekent daarover een fictief rendement (6,00% in 2026) en belast dat met 36%. Daarna krijg je een vermindering, omdat het land waar de woning staat als eerste mag heffen. Die vermindering haalt meestal het grootste deel van de Nederlandse belasting op de woning weg, maar volgens belastingadviseurs niet altijd alles. Sinds 2025 kun je daarnaast in je aangifte laten rekenen met je werkelijke rendement als dat lager is, en voor 2028 staat een nieuw box 3-stelsel gepland.
Hieronder lopen we de stappen door met de cijfers voor 2026, gecontroleerd bij de Belastingdienst en in de rechtspraak op 11 november 2026.
Valt een woning in het buitenland in box 3?
Ben je fiscaal inwoner van Nederland, dan bijna altijd wel. De Belastingdienst noemt een 2e woning, zoals een vakantiewoning binnen of buiten Nederland, uitdrukkelijk als bezitting in box 3. Een woning die je verhuurt valt ook in box 3, als overige onroerende zaak.
Het grote verschil met je huis in Nederland: je eigen woning zit in box 1, met eigenwoningforfait en eventueel hypotheekrenteaftrek. Een tweede woning in het buitenland heeft dat niet. De rente op een hypotheek voor die woning is in box 1 niet aftrekbaar; de schuld telt in box 3 mee.
Twee uitzonderingen:
- Ga je er echt wonen, dan is het je hoofdverblijf en geen tweede woning meer. Emigreer je, dan verandert je hele Nederlandse belastingpositie.
- Koop je via een vennootschap (bijvoorbeeld een Spaanse sociedad limitada), dan heb je aandelen in plaats van een woning, en dat belasten beide landen anders. Laat je daarover adviseren voordat je die route kiest.
Huurinkomsten geef je in box 3 niet op en kosten trek je niet af. Nederland belast een fictief rendement over de waarde.
Welke waarde geef je op?
Voor een woning in het buitenland bestaat geen WOZ-beschikking. Je bepaalt de waarde dus zelf:
- Niet verhuurd: de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Voor de aangifte over 2026 is dat de waarde op 1 januari 2025, net als de waardepeildatum van de WOZ.
- Verhuurd: de waarde in onbewoonde en onverhuurde staat op dezelfde peildatum. Een lager percentage van die waarde mag alleen als het land waar de woning staat een huurbescherming kent die vergelijkbaar is met de Nederlandse.
- Een hypotheek op de woning is een schuld in box 3, of je nu bij een Nederlandse of een buitenlandse bank leent. In 2026 telt de eerste € 3.800 aan box 3-schulden niet mee (€ 7.600 met fiscale partner), volgens de drempeltabel van de Belastingdienst.
Bewaar onderbouwing van de waarde: een taxatie door een lokale taxateur, verkopen van vergelijkbare woningen of de koopakte als je kort voor de peildatum kocht. De koopprijs is de eerste jaren een redelijk vertrekpunt, maar als de Belastingdienst vragen stelt, moet jij de waarde kunnen onderbouwen.
Zo rekent box 3 in 2026
Box 3 belast niet de huur die je ontvangt, maar een verondersteld rendement per soort vermogen. Op de rekenpagina voor 2026 staan deze percentages:
| Soort | 2026 | Status |
|---|---|---|
| Bank- en spaartegoeden | 1,28% | Voorlopig |
| Beleggingen en andere bezittingen, waaronder een 2e woning in het buitenland | 6,00% | Vast |
| Schulden | 2,70% | Voorlopig |
De voorlopige percentages worden begin 2027 vastgesteld. Het heffingsvrij vermogen is in 2026 € 59.357 per persoon (€ 118.714 met fiscale partner) en het tarief in box 3 is 36%.
Rekenvoorbeeld (alleen ter illustratie)
Je hebt geen fiscale partner. Op de peildata heb je € 100.000 spaargeld en een appartement in Spanje van € 300.000, zonder hypotheek.
- Fictief rendement: € 100.000 × 1,28% = € 1.280, plus € 300.000 × 6,00% = € 18.000. Samen € 19.280.
- Vermogen: € 400.000. Min het heffingsvrij vermogen: € 340.643, dat is 85,16% van € 400.000.
- Box 3-inkomen: € 19.280 × 85,16% = € 16.419.
- Box 3-belasting vóór vermindering: € 16.419 × 36% = € 5.911.
Ongeveer € 5.500 daarvan hoort bij het appartement, omdat dat zo'n 93% van het fictieve rendement oplevert. Op dat deel is de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting gericht. Dit zijn voorbeeldcijfers, geen voorspelling van iemands aanslag.
De vermindering voor dubbele belasting
Onroerend goed wordt in de eerste plaats belast in het land waar het staat. Spanje belast niet-ingezeten eigenaren elk jaar over een fictief inkomen uit de woning, en de gemeente heft daarnaast haar eigen onroerendezaakbelasting. Portugal heft jaarlijks IMI. In onze artikelen over belasting op vastgoed in Spanje en belasting op vastgoed in Portugal lees je wat die landen rekenen.
Om dubbele heffing te voorkomen, krijg je in Nederland een vermindering op je box 3-belasting. Die werkt met een breuk: het fictieve rendement van je buitenlandse bezittingen, min het rendement van de schulden die daarbij horen, gedeeld door je totale box 3-rendement, maal de box 3-belasting. Het ministerie van Financiën beschreef die breuk in het besluit rechtsherstel box 3, voorkoming dubbele belasting van juli 2022.
Wat dat in de praktijk betekent:
- De vermindering staat los van wat je in het buitenland betaalt. Je krijgt haar ook als dat land weinig heft, en ze wordt niet hoger als dat land veel heft.
- Het is niet altijd een volledige vrijstelling. Verschillende Nederlandse adviseurs, onder wie Grant Thornton, melden dat er afhankelijk van de verdeling van je bezittingen en schulden toch wat Nederlandse belasting op de buitenlandse woning kan overblijven. Controleer de vermindering op je aanslag.
- Je moet het goed invullen. In de aangifte geef je aan dat de woning in het buitenland ligt. Staat ze als gewone Nederlandse bezitting in je aangifte, dan kan de vermindering wegvallen.
Werkelijk rendement: de tegenbewijsregeling
Na de uitspraken van de Hoge Raad in juni 2024 moet de Belastingdienst je werkelijk rendement belasten als dat lager is dan het fictieve. Vanaf belastingjaar 2025 geef je dat door in de aangifte zelf. Voor een woningeigenaar is het volgende belangrijk:
- Waardeveranderingen tellen mee. Wordt je tweede woning meer waard, dan hoort die stijging bij je werkelijk rendement. Een daling ook, en ontvangen huur uiteraard.
- Geen heffingsvrij vermogen en weinig aftrek. Bij het werkelijk rendement geldt geen heffingsvrij vermogen. Onderhoudskosten mag je niet aftrekken; rente op box 3-schulden wel.
- Vanaf 2026: bijtelling eigen gebruik. Gebruik je een tweede woning zelf, dan komt er een bedrag bij je werkelijk rendement. Je kiest tussen de economische huurwaarde en een vast percentage van 5,06% van de WOZ-waarde, naar rato van de dagen dat je de woning kunt gebruiken. De Belastingdienst legt dit uit met de WOZ-waarde; vraag een adviseur hoe het werkt voor een woning in het buitenland.
Voor buitenlandse woningen is er rechtspraak die gunstig uitpakt. In het arrest van 18 juli 2025 over een tweede woning in Frankrijk oordeelde de Hoge Raad dat het werkelijke rendement van die woning buiten beschouwing blijft, met een verwijzing naar het arrest van 14 juni 2024. De redenering steunt op de vrijstelling in het belastingverdrag met Frankrijk en het vaste box 3-tarief. Beide zaken gingen over eerdere jaren onder het rechtsherstel. Of dezelfde uitkomst geldt voor jouw woning, onder het verdrag met het land waar ze staat en onder de tegenbewijsregeling vanaf 2025, is een vraag voor een belastingadviseur. Ga er niet zomaar van uit.
Wat er vanaf 2028 gepland is
De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer moet het voorstel nog behandelen. Het kabinet mikt op 1 januari 2028 en de wet moet uiterlijk op 1 januari 2029 ingaan. Op 3 november 2026 stuurde de staatssecretaris een wijziging naar de Tweede Kamer, zo staat in de tijdlijn van de rijksoverheid.
Volgens het voorstel wordt huur belast in het jaar dat je die ontvangt, en de waardestijging van een tweede of verhuurde woning pas als je die winst realiseert, meestal bij verkoop. Dat is een andere logica dan het jaarlijkse fictieve rendement van nu. Niets hiervan is al wet, en hoe het straks samenwerkt met belastingverdragen voor buitenlandse woningen moet nog blijken. Hangt je aankoopplan af van box 3 na 2027, reken dan met ruimte voor verandering.
Praktische checklist
- Geef de buitenlandse woning elk jaar op in box 3, tegen de waarde in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar ervoor.
- Bewaar een taxatie of andere onderbouwing van die waarde, met datum.
- Neem een hypotheek op de woning op als schuld in box 3.
- Geef in je aangifte aan dat de woning in het buitenland ligt, zodat de vermindering wordt toegepast, en controleer het bedrag op je aanslag.
- Betaal ook de belastingen in het land waar de woning staat: de vermindering vervangt die niet.
- Was je werkelijke rendement laag (bijvoorbeeld omdat de waarde daalde), vergelijk het dan in je aangifte met het fictieve rendement.
- Volg de wet voor 2028 als je de woning jaren wilt aanhouden.
Ben je woningen in Spanje of Portugal aan het vergelijken? Bekijk het aanbod in Spanje en het aanbod in Portugal op Onora, en bespreek de fiscale opzet vóór je tekent met een advocaat uit onze specialistengids.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen en hangen af van de regio en je eigen situatie. Laat ze controleren door een advocaat of belastingadviseur voordat je koopt. Tarieven gecontroleerd op 11 november 2026.
